상가임대차보호법 개정안 & 부작용

상가임대차보호법 개정안

 

상가 임대차 보호법 개정

 

상가임대차보호법 개정안에 대해 설명드리겠습니다.  요즘은 코로나 19로 인해 자영업자는 말할 것도 없지만 건물주 역시 경제적으로 힘든 상황일 것입니다.  그런 와중에 정부는 '세입자는 약자고, 건물주는 강자'라는 논리의 정책만을 내세우니 건물주 입장에서는 답답한 상황이 아닐 수 없을 것입니다.  그럼 상가임대차보호법 개정안에 대해 자세히 알아보겠습니다.

 

 

 

1. 상가임대차보호법

상가의 임대인과 임차인간 계약에서 다툼, 분쟁을 발생하였을 때 임대인의 권리를 제한하고 임차인을 보호하는 법입니다.

 

상가임대차보호법이란

 

 

2. 기존 상가임대차보호법

3개월 임대료 연체하게 되면 계약해지의 사유가 되었습니다.  즉, 임차인이 3개월 월세, 임대료 연체하게 되면 임차인의 권리를 다하지 않은 것으로 보아 임대인은 임차인을 내 보낼 수 있는 임대차 계약 해지를 할 수 있었습니다.   

 

기존 상가임대차보호법

 

 

3. 상가임대차보호법 개정안 

제10조 9 (계약 갱신요구 등에 관한 임시 특례) 임차인이 이 법(법률 제 00000호 상가건물 임대차보호법 일부개정법률을 말한다) 시행일부터 6개월까지의 기간 동안 연체한 차임액은 제 10조 제1항 제1호, 제10조의 4제 1항 단서 및 제10조의 8의 적용에 있어서는 차임 연체액으로 보지 아니한다  이 경우 연체한 차임액에 대한 임대인의 그 밖의 권리는 영향을 받지 아니한다.

(1) 월세 연체 개월 수

 

2020년 9월 29에 상가임대차보호법 개정안이 공포되어 9월 29일부터는 6개월간 임대료 연체해도 계약 해지 사유로 보지 않는다는 내용입니다.  즉, 6개월 연체에 기존 상가임대차보호법에 3개월을 더해 2021년 6월 20일까지 월세를 내지 않아도 임대인은 임차인과의 상가 임대차 계약 해지를 하지 못해 월세를 받지 못해도 내보내지 못하게 됩니다.  

 

개정된 상가임대차보호법 월세 연체기간

 

(2) 1급 전염병 등 경기 변동 시 임대료 감액 청구 가능

임차인은 위의 상황이면 임대료 감액을 청구할 수 있는데 임대인과 임차인의 합의가 이루어지지 않을 것입니다.  그렇다면 분쟁조정위원회에서 조정 신청, 법원 소송 제기로 금액을 감액할 수 있습니다.

 

1급 전염병 경기변동

 

 

(3) 상가임대차보호법 개정안 시행일

제1호 (시행일) 이 법은 공포한 날로부터 시행한다.
제2조 (계약 갱신 요구 등의 상시 특례 등에 관한 적용례) 제2호 제3항, 제10조의 9, 제11조 제1항, 제3항, 및 제13조 제1항의 개정규정은 이 법 시행 당시 존속 중임 임대차에 대하여도 적용한다.

2020년 9월 29일부터 기존 계약도 소급 적용됩니다.

 

 

 

3. 상가임대차보호법 개정안 현실

▶ 코로나 19로 다들 힘들데 임대인이 이 상황을 이해해줘야 한다는 의견도 있겠지만 상가의 경우 월세를 받아 생활하는 사람도 많이 있습니다.  게다가 대출받아 상가에 구입하여 그 월세로 대출금 이자를 갚고 남은 것으로 생활을 하는 임대인이 많은 것입니다.  이것이 일반적인 상가 투자 방법이기 때문입니다.

 

▶ 이렇게 개정된 법을 적용하여 임대인은 만약 월세를 받지 못하게 되는 상황이 온다면 대출 이자와 생활이 힘들어지게 되는 것입니다.  대출금 이자는 불황이라고 해서 은행이자 납입기간을 연장해 주지 않을뿐더러 은행 연체를 하게 되면 높은 연체율까지 부담해야 하기 때문에 은행이자를 갚는 것만으로 버거운 상황이 됩니다.

 

임대인 대출이자 부담

 

▶ 일반적 상가 계약의 경우 보증금이 올라가면 월세가 낮은 반비례 관계를 갖습니다.  기존 계약은 3개월 연체를 했을 때 계약해지를 할 수 있어 그에 맞게 보증금과 월세의 비율을 정하였을 텐데, 소급적용으로 9개월 연체를 해도 되니 임대인이 굉장히 힘든 상황이 될 것입니다.  임차인 9개월 연체할 정도면 관리비도 못 내는 상황일 텐데, 보증금은 6개월 정도면 사라질 것인데 여전히 계약해지는 할 수 없을 것입니다.

 

9개월이 지나면 월세도 못 받고 임차인이 버틴다면 임대인은 명도소송을 시작해야 합니다.  소송기간이 6개월 정도 걸릴 텐데 기존 9개월을 합쳐 15개월 정도의 월세와 관리를 받지 못하면서 은행이자를 잘 내야 합니다.  그렇지 않으면 상가는 경매로 넘어가기 때문입니다.

 

물론 위의 예시는 최악의 상황이지만 이것이 정부가 말하는 상생의 의미인지는 생각해 봐야 할 것입니다.  

 

 

 

4. 상가임대차보호법 개정안 부작용

(1) 소송 증가

▶ 월세가 미납되어도 계약을 해지할 수 없게 되므로 3개월 연체되면 계약해지는 못하지만 손해배상 청구 소송을 바로 진행할 것이며 9개월 연체되면 바로 손해배상과 명도소송을 함께 진행하여 소송을 증가하게 될 것입니다.

 

▶ 기존 월세를 감액하려는 소송도 증가할 것입니다.  개인은 힘들어도 대형상가의 집단 소송을 하는 경우가 증가할 것입니다.

 

소송 증가

 

(2) 월세 미납 증가

임차인들은 나중에 월세를 내려는 사람이 증가할 것입니다.

 

월세 연체

 

(3) 상가 보증금 증가

새로운 임차인 계약 시 보증금을 월세 2년 정도를 잡으려 하기 때문에 상가 보증금이 올라갈 것입니다.

 

임대보증금 증가

 

(4) 법인 거래 증가

인기 좋은 지역은 공실을 오래 두더라도 좋은 업종을 받으려 하거나 개인이 아닌 법인이 직영하는 프랜차이즈와 계약하려는 현상이 증가할 것입니다.

 

스타벅스

 

 

 

5. 마치며

 

상가 임대차 계약에서 임차인과 임대인은 공생관계입니다.  상가 계약을 해서 임차인이 잘되어야 임대인은 월세를 안정적으로 받을 수 있고 상가 임대료 인상도 가능한 것입니다.  임대인이 있어야 임차인도 창업을 쉽게 할 수 있습니다.  그러나 정부의 상가임대차보호법 개정안의 문제는 모든 손해를 임대인에게만 부담하라는데에 있습니다.  

정부의 취지인 코로나 19로 인한 자영업자에 대한 부담을 줄이자는 것을 싶다면 상가주인 임대인에게만 부담을 주지 말고 국가재난급 사태 발생 시에 임대인이 임차인의 힘든 상황을 이해하고 임대인이 계약해지하는 것을 제한하는 것은 맞지만 그것으로 대출이자를 못 내게 되어 발생하는 연체이자, 경매 신청을 하지 못하게 은행도 부담을 함께 하며 은행의 손실을 정부가 일부 부담하는 이런 정책을 펴야 하지 않을까 합니다.  즉, 이런 상황 피해를 국가, 은행, 임대인, 임차인 순으로 부담해야 것이 맞는 것이 아닐까 생각합니다.

 

상가보호법에 따른 손실 부담 순위 

 

 

 

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