국세청의 주택 양도소득세 절세팁

국세청의 주택 양도소득세 절세 팁

 

 

상가로 사용하는 주택의 양도

 

 

단독 주택 1채 보유하고 있고 그 주택에서 거주하다 음식점을 운영하기 위해 용도 변경하여 영업을 하다 폐업을 하고 주택을 매도하는 경우.

<절세 방법> 

양도일 기준 보유하고 건물을 주택으로 용도 변경하여 사용하고 있어야 비과세를 적용받을 수 있습니다.  그리고 주택으로서 보유기간이 총 2년 이상이 되어야 비과세를 적용받을 수 있습니다.

 

상가 겸용 주택의 양도

 

 

5년 전에 구입한 주택과 주택 외 면적이 같은 상가 겸용 주택을(지하실, 1~2층 상가, 3~4층 주택)을 1채 보유하고 있는 주택을 양도하고 하는 경우.

<절세 방법>

지하층 전부 또는 일부를 세입자 주거용으로 사용한 사실을 입증하고, 입증하기 어렵다면 2층 계단을 주택으로 계산하여 주택면적이 상가로 사용한 면적보다 넓다면 1세대 1 주택 비과세 적용을 받을 수 있습니다.  3, 4층의 주택을 올라가기 위해 2층 계단이 설치된 경우 2층의 면적 중 계단을 주택으로 포함시킬 수 있습니다.

▶ 상가 겸용 주택은 주택부분을 상가 부분 면적보다 넓게 짓으면 주택으로 간주합니다.

공부상 주택이나 상가로 사용 있는 건물과 주택 1채를 보유하고 있는 경우.

 

 

현재는 1세대 2주택에 해당되므로, 공부상 주택이나 상가로 사용하고 있는 건물을 실제 용도대로 상가로 변경해야 1세대 1 주택 비과세 혜택을 받을 수 있는 요건이 됩니다.

 

부부가 2 주택을 보유한 경우

 

 

2 주택 중 매도하고자 하는 1채를 배우자에게 증여하고 5년 후 양도하는 방법이 있습니다.  배우자 간 증여 시 6억 원의 재산공제가 되므로 취득가액이 6억 미만이라면 증여 5년 후 매도 시 취득가액을 6억으로 높일 수 있습니다.  즉 6억 원을 초과하는 차액에 대해서만 양도세 과세대상이 되는 것입니다.

예를 들어 3억에 구입한 아파트를 배우자에게 증여하고 5년 후 6억에 팔았다면 양도차익이 발생하지 않아 양도소득세를 납부하지 않아도 됩니다.

 

1 주택자의 보유기간이 2년 미만인 경우.

 

 

조정 대상지역 외 1세대 1 주택인 경우 1년 11개월 보유한 했을 때에는 잔금 일자를 조정하여 양도소득세 비과세를 적용받을 수 있습니다.  이렇게 비과세 기간이 부족한 경우에는 잔금 일자를 늦춰 비과세 보유기간을 채울 수 있습니다.

 

함께 거주하지 않는 부모님 양도 전 세대분리

 

 

1세대 1 주택은 양도일 현재 기준으로 판단합니다. 양도 후 별도세대를 입증하기 어렵기 때문에 양도하기 전 실제 거주하고 있는 주택으로 전입하여 세대를 분리해 1세대 1 주택을 인정받는 것이 좋습니다. 

 

아파트에 거주하고 있고 전원생활을 위해 농가주택을 신축하는 경우.

 

 

살고 있는 아파트를 매도하여 농가주택의 짓기 위한 건축비용으로 사용하려 하는 경우, 아파트 매도 시기를  농가주택의 사용검사필증을 교부받기 전에 아파트를 매도해야 양도소득세 비과세를 적용받을 수 있습니다.  

▶농어촌주택은 일정한 조건을 갖추면 비과세 판정 시 주택수에 포함되지 않습니다.