계약갱신요구권 및 임대료 상한에 대한 주택임대차보호법 사례 : 임대인과 임차인의 권리

임대차 3 법  주택임대차보호법 사례 : 임대인과 임차인의 권리

 

국토부와 법무부가 2020년 7월 31일에 개정된 주택임대차보호법에 대한 해설집을 발표했습니다.  그 내용에 대해 자세히 알아보도록 하겠습니다.

 

임차인의 권리 : 계약갱신요구권

 

임차인의 계약갱신요구권 행사 기간

기존에는 전월세를 2년을 계약하고 2년이 지나면 집을 비우거나 시세에 맞게 재계약을 했으나 이제는 기존의 2년 계약에 2년을 더할 수 있는 권한을 주어지게 됩니다. 

 

1. 2020년 12월 9일까지 계약갱신요구권 

임차인은 임대차기간이 끝나기 6개월 전부터 1개월 전까지 기간에 행사할 수 있습니다.  만약 깜빡 잊고 계약 만기 한달은 넘겨 15일 전에 더 살겠다고 요구한다면 임대인이 거부할 수 있습니다.  즉 임차인은 2년을 더 살고 싶으면 계약 만료 1개월 전까지만 계약갱신요구권을 요구하셔야 합니다.

예를 들어 2020년 9월 30일 만료되는 임대차 계약의 경우는 1개월 전인 2020년 8월 30일 0시, 즉 2020년 8월 29일까지 임대인에게 계약갱신 의사를 도달하게 해야 합니다.

2. 2020년 12월 10일 이후 계약갱신요구권 

임대차 계약이 2020년 12월 10일 이후 최초로 계약을 했거나 갱신된 경우부터는 계약 만료 6개월 전부터 2개월 전까지 계약갱신요구권을 행사할 수 있습니다.

 

계약갱신요구권의 횟수

▶ 1회 행사할 수 있으며 최대가 2년 + 2년입니다. 만약 임차인이 2년을 계약하고 계약갱신요구권을 행사하여 2년을 연장하여 4년을 살다가 2년을 더 연장하고 싶을 때에는 시세대로 재계약을 해야 합니다.

 

▶ 법 시행 당시 이미 4년 이상 거주한 경우 1회에 한하여 계약갱신요구권을 행사할 수 있습니다.

 

 

계약갱신요구권을 행사할 수 없는 경우

법 개정 전 1개월 이상 남았지만 이미 임대인이 다른 세입자를 이미 계약한 경우.

 

 

묵시적 갱신

묵시적 갱신이란 임차인도 임대인도 암묵적으로 더 살겠지 생각하고 계약 종료 날짜를 넘겨 자동으로 2년 연장이 된 것을 말합니다.  이 경우에는 계약갱신요구권을 행사한 것으로 볼 수 없어 임차인은 2년을 더 살 수 있는 1회 갱신요구권을 가지고 있는 것입니다.

 

 

계약서에 임대인과 임차인이 계약갱신요구권을 행사하지 않기로 약정한 경우

주택임대차보호법 제10조(강행규정)
이 법에 위반된 약적으로서 임차인에게 불리한 것은 그 효력이 없다.

 

법 시행 전 임대인(집주인)이 임차인에게 계약 만료 6개월 전부터 1개월 전까지 갱신거절을 한 경우

임차인은 계약갱신요구권을 행사할 수 있습니다.

 

임차인의 계약갱신요구권의 번복

임차인이 계약 만료기간에 맞춰 나가기로 했는데 이를 번복했어도 계약기간이 6개월 전부터 1개월 전까지  계약갱신 요구를 행사할 수 있습니다.(20년 12월 10일 이후는 계약만료 6개월전부터 2개월 전까지)

 

<임대인(집주인) 주의할 점>

집주인이 세입자에게 2개월 전에 나갈지 확인하고 1개월 전까지 새로운 임차인에게 계약서를 쓰면 안 됩니다.  계약 만료 한 달이 남지 않은 시점에서 새로운 세입자와 계약서를 쓰고 계약금을 받아야 문제 되지 않습니다. 임대인 입장에서는 한 달 안에 세입자를 계약을 해야 합니다.

 

 

계약갱신요구권 행사 시 임차인은 2년을 무조건 더 거주해야 하는지?

계약갱신요구권을 행사하여 2년을 연장 계약했어도 임차인(세입자)이 원하면 임대인(집주인)에게 중간에 해지를 통보하여 계약을 종료할 수 있고 임대인은 이것을 거부할 수 없습니다.  해지의 효력은 통보하고 3개월 후에 발생하므로 새로운 세입자를 3개월 안에 구해야 합니다.

 

 

임대차 계약을 최초 계약할 때 1년으로 했는데 2년 연장이 가능한지? 

기존 임대차보호법에는 임대차 계약이 최소 2년이므로 최초 1년을 계약했어도 2년까지 살 수 있고 거기에 2년을 더 살 수 있는 계약갱신요구권을 행사할 수 있습니다.

 

 

계약갱신요구권 행사에 방식

구두, 문자메시지, 이메일도 가능하지만 분쟁의 소지가 있으니 가능하나 내용증명을 보내 증거를 남기는 것이 좋습니다. 

 

 

임대인의 권리 및 의무

 

1. 임대차 계약 해지 및 계약갱신 요구 거절

 

① 2개월분의 월세가 연체된 경우 계약 해지를 통보할 수 있습니다.  전세로 계약하는 경우 월세가 없으므로 앞으로 반전세나 월세가 많아지는 이유가 될 수 있습니다. 

 

② 임차인이 거짓이나 부정한 방법으로 임차한 경우

임차인의 허위 신분으로 임차하거나 주택 용도가 아닌 불법 영업장 등의 목적으로 임차한 경우

합당한 보상이 있는 경우 

 

③ 서로 합의하에 보상(이사비, 부동산중개비등)을 주기로 한 경우 

 

④ 전전세 준 경우

 

⑤ 집을 파손한 경우

임대인들이 전세나 월세를 줄 때 특약으로 '계약 만기 1~2개월 전에 파손된 부위가 있는지 내부를 확인할 수 있다 것에 검증한다는 것을 동의한다'는 내용 넣는 것이 것 필요할 것 같습니다.

 

⑥ 임대한 주택이 재건축으로 멸실하는 경우

 

⑦ 임대인의 직계가족의 실거주하는 경우

 

▶ 임대인이 본인 또는 직계 존, 비속의 직접 거주를 이유로 갱신 거절하였으면 직계가족이 2년간 거주하여야 합니다.

▶ 갱신 거절하고 직계가족이 2년을 거주하지 않고 몇 개월 살다 제3자에게 시세대로 임대한 경우에는 기존 세입자는 계약갱신요구권을 사용하지 못한 손해배상을 청구할 수 있습니다.

제3자에게 목적 주택 임대 시 손해배상액 산정

① 임대인과 임차인 간 손해배상 예정액

② '①'이 없는 경우 법정 손해배상 예정액 중 가장 큰 금액

1) 갱신 거절 당시 월 단위 임대료(전세금은 전액 월세로 전환 법정 전환을 4% 적용) 3개월분에 해당하는 금액

2) [임대인이 새로운 임차인에게 임대하여 얻은 월 단위 임대료 - 갱신 거절 당시 월단위 임대료]의 2년 분에 해당하는 금액

3) 갱신거절로 인해 임차인이 입은 손해액

▶ 직계가족의 실거주로 인해 계약갱신권을 거부하였어도 2년 거주하지 않고 제3자에게 임대하여도 되는 경우 : 갱신거절 당시 예측할 수 없었던 불가피한 사유가 있을 때

- 실거주하는 직계가족이 사망한 경우

- 해외 주재원으로 파견되는 경우

 

▶ 임대인의 직접 거주 사유가 허위인 경우 확인방법

갱신거절 임차인에게 거주했던 주택의 전입세대 또는 확정일자 열람을 통해 임대인의 직접 거주하거나 제3자에게 주택을 임대하였는지 확인할 수 있습니다.

갱신거절 임차인 임대차 정보 열람권 확대

① 주민등록 전입세대 열람 범위 확대(주민등록법 시행규칙 제14조)
② 확정일자 등 열람 범위 확대(주택임대차 보호법 시행령 제5조)

▶ 임대인이 실거주 사유로 갱신거절을 하고 주택을 비워둔 경우에는 민법의 일반 불법행위 책임을 질 수 있으나 제3자에게 임대한 것은 아니므로 주택임대차보호법의 법정손해배상책임의 대상은 아닙니다. 

 

▶ 법인 소유의 주택의 경우 대표자가 거주목적으로 갱신청구권을 거절할 수 없습니다.  법인의 주택은 주택임대차보호법에 따른 실거주할 수 있는 대상이 아니므로 계약갱신거절을 할 수 없습니다.

 

⑧ 그 밖의 기타

인테리어를 동의 없이 임차인이 행한 경우

 

 

2. 임대료 인상

▶ 임차인이 계약갱신요구권을 행사하는 경우

임대인과 임차인의 협의하에 5% 이내로 제한됩니다. 

▶ 계약갱신요구권을 사용하지 않는 경우

임대인과 임차인이 합의하에 계약갱신요구권을 사용하지 않고 재계약을 하는 경우에는 시세대로 인상할 수 있고, 즉, 새로운 계약을 하는 신규계약을 하는 것으로 계약갱신청구권은 남아 있습니다.

인기 있는 지역, 예를 들어 학군이 좋은 대치동 같은 동네는 시세대로 올려주고 계약갱신요구권을 사용하지 않고 더 거주하려고 할 것 같습니다.

 

▶ 개정 전 이미 임대료 5% 초과 증액했는데 임차인이 계약갱신요구권 행사하는 경우

법 시행 전에 계약 연장을 해도 임차인이 계약갱신요구권을 행사하면 5% 이내로 조정해야 합니다.

 

▶ 전세 ↔ 월세 전환 가능 여부

임차인 동의하에 가능하지만 임차인 동의가 어려울 것이고 기본적으로 계약갱신요구권 행사 시에는 기존 계약이 연장된다고 봐도 무방합니다.

법 시행 후 월차임 전환율은 4% → 2.5%로 적용됩니다.

 

 

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