임대인 실거주 임차인 동의 필요
2020년 7월에 개정된 주택임대차 보호법이 내용이 복잡하고 논란이 많이 정부가 2020년 8월 28일에 개정 주택임대차보호법 해설집을 발표하였습니다. 해설집 내용에서 빠진 부분의 내용으로 논란이 되는 내용이 있어 정리를 해보겠습니다.
▶해설집 내용 설명
2020/09/15 - [부동산] - 계약갱신요구권 및 임대료 상한에 대한 주택임대차보호법 사례 : 임대인과 임차인의 권리
실거주 집을 매수했는데 기존 임차인이 계약갱신청구권을 쓰는 경우
[2020년 8월 2일 국토부 보도자료]
② 둘째, 개정 주임법 시행으로 집주인의 재산권은 침해되지 않습니다.
º 계약갱신청구권 제도가 시행되어 집주인이 자신의 주택을 매도할 수 없게 되었다는 것은 사실과 다릅니다.
- 집주인이 임대를 놓은 상황에서 주택을 제3자(매수인)에게 매도하는 것에 아무런 문제가 없으며, 기존 집주인과 임차인의 임대차 계약이 제3자(매수인)에게 승계된다는 것은 이미 주지의 사실입니다.
- 개정 전 주택임대차보법 하에서도 임차인의 거주기간이 남아 있는 경우 주택 매도를 이유로 임차인을 내보낼 수 없었으며,
- 새로운 집주인이 매입한 주택에 입주를 원하는 경우 임차인이 잔여거주기간을 모두 보장하고 난 후 매수한 주택에 입주할 수 있었던 만큼, 계약갱신청구권 도입으로 인해 달라지는 것은 없습니다.
▶ 정부가 2020년 8월 2일 발표한 위의 국토부 보도자료를 보면 전세 있는 집을 매수하고 기존 계약기간을 종료되면 내가 실거주하면 되는 것으로 해석할 수 있습니다.
▶ 주택을 매수하게 되면 기존 임대인(집주인)의 지위를 승계받고 임대인의 실거주로 계약갱신청구권을 거절할 수 있었습니다. 그런데 국토부와 법무부가 2020년 9월 11일 또 다른 해석의 보도자료를 발표합니다.
[국토교통부와 법무부 보도자료] 2020년 9월 11일
□ 임차인의 주거권 강화를 위한 개정 범위 취지와 계약갱신요구권의 법적 성격을 고려할 때, 실거주를 이유로 한 갱신거절 가능 여부는 임차인이 계약갱신 요구 당시의 임대인을 기준으로 판단해야 합니다.
º 따라서 매수인이 임차주택의 소유권을 이전받은 후에 임차인이 갱신 요구를 한 경우에는 매수인이 임대인의 지위에서 실거주를 이유로 갱신거절이 가능하나,
- 임차인이 갱신거절 사유가 없는 기존 임대인에게 계약갱신요구권을 행사한 후 소유권을 이전받은 매수인은 본인이 실거주를 이유로 갱신거절을 할 수 없습니다.
º 이는 계약갱신청구권 제도 도입의 취지가 임차인이 거주할 수 있는 기간을 안정적으로 연장하여 임차인의 주거권을 강화하기 위한 것이라는 점에 기반한 것입니다.
▶ 임차인의 계약갱신청구권을 계약 만기 6개월 전부터~1개월 내 사용할 수 있습니다. 이때 임차인이 계약갱신청구권을 사용하게 되고 기존 임대인(집주인)이 동의한 주택을 매수한 새로운 임대인(새집 주인)은 실거주를 한다고 임차인을 내보낼 수는 없습니다.
▶ 기존 해석에는 새로운 임대인이 임차인의 기존 계약기간만 보장하면 된다고 하였는데 임차인(세입자)이 기존 임대인(집주인)에게 계약갱신청구권을 요구한 상태라면 매수자가 실거주를 하고 싶어도 할 수 없다는 새로운 해석입니다.
실거주 주택을 매매하려면
▶ 기존 집주인이 집을 팔려고 할 때에는 임차인(세입자)에게 계약갱신청구권을 사용할 것인지 확인해서 명확하게 사용하지 않겠다는 통보받은 상태에서 제3자와의 매매계약을 해야 합니다. 이때에는 임차인(세입자)가 계약갱신청구권을 사용하겠다고 번복하여도 사용할 수 없습니다.
▶ 세입자의 계약 만기가 6개월 전에 잔금까지 처리하고 세입자에게 실거주를 통보해야 합니다.
▶ 세입자가 없는 집주인이 실거주하는 집을 매입하는 것이 가장 좋습니다.
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