전월세 확정일자, 전세권설정등기 비교

전월세 확정일자, 전세권 설정등기 비교

전월세 계약을 할 때 세입자는 보증금을 임대인(집주인)에게 지급하게 됩니다.  특히 전세는 대부분 억 단위의 보증금을 지급하게 되는데요, 계약 종류 후 보증금을 안전하게 돌려받기 위해 확정일자와 전세권 설정등기를 합니다.  그럼 두 가지 방법이 어떠한 차이점을 가지고 있고, 장단점은 무엇인지 알아보겠습니다. 

 

정의

확정일자 : 주택 전월세 계약을 체결한 날짜를 소재지 주민센터에서 확인받아 보증금을 돌려받을 권리가 생기는 것을 말합니다.

 

전세권 설정 : 계약 후 집주인의 동의를 구해 보증금과 거주 권리를 법적으로 확인하여 등기부등본에 계약사항에 표시됩니다.

(쉽게 동의를 해주는 소유주도 있지만, 등기부등본에 올리는 것을 꺼려할 수 있고, 다른 여러 가지 이유로 거절하기도 합니다.)

 

 

비용

확정일자 : 보증금 금액과 관계없이 600원의 수수료가 발생합니다.

전세권 설정 : 보증금의 0.25% 등록세, 등록세의 20% 교육세, 등기수수료 9천 원, 수입인지 1만 원이 듭니다.

 

요건

확정일자 : 전입신고와 실거주를 해야 합니다.

전세권 설정: 전입신고와 실거주는 하지 않아도 됩니다.

효력

확정일자

- 확정일자 확인받은 다음날 0시부터 효력이 발생하며, 건물과 토지 가격을 합한 금액에서 보증금을 보상받게 됩니다.

- 묵시적 갱신의 경우 2년 더 보장됩니다.

- 보증금 반환 소송을 거쳐 판결문에 의해 강제집행이 가능합니다.

- 주의점 : 대출이 없는 집에 전입 신고를 9시에 했으면 다음날 0시에 효력이 발생하는데, 그사이 소유주(집주인)가 은행에서 집을 담보로 대출을 받았다고 가정하면, 세입자의 보증금보다 은행 융자금의 순위가 우선 됩니다.  이런 경우를 대비하여 전세보증금 잔금을 치르기 전날에 전입신고를 하고, 등기부등본 확인을 확인하고 잔금을 지급하는 방법도 있습니다.

 

전세권 설정

- 전세권 설정 신청한 당일부터 바로 발생하며, 건물 가격 안에서 보증금 보상받을 수 있어, 보증금 전액을 보상받지 못할 수 있습니다.

- 묵시적 갱신을 했을 경우라도 집주인이 요구 시 6개월 이내 퇴거해야 합니다.

- 소송 과정 없이 바로 경매 가능합니다.

 

 

구비서류

확정일자 : 임대차계약서, 주민등록등본.

전세권 설정:  집주인에게 등기권리증, 인감증명서, 주민등록등본을 요청, 세입자는 주민등록등본 또는 초본, 전세계약서, 토지대장, 건축물대장.

 

신청방법

확정일자 

- 해당 주민센터 방문하여 전입신고 및 확정일자를 받습니다.

- 온라인 신청 가능

  정부 24에서 전입 신고 후 인터넷등기소에서 확정일자 신청합니다.

 

전세권 설정

- 법무사를 통해 대리 신청하는 방법.

- 셀프 신청

  (1) 준비된 서류를 가지고 구청(시청) 세무과에 방문하여 등록 고지서를 발급받아 은행에서 납부하고, (2) 등기소에서 전세금의 0.25% 등록세와 교육세를 납부, 등기신청 수수료를 납부 후 신청합니다.

 

전세권 설정, 확정일자는 전세로 들어갈 주택이나 건물 상황에 맞게 선택해야 할 것입니다.

 

이 2가지 방법 외 주택도시 보증 공사(HUG)에서 집주인 대신 보증금을 반환해 주는 제도가 있습니다. 자세한 설명과 아래의 글을 참고하시기 바랍니다.

https://oksoosu.tistory.com/9?category=397465

HUG 전세보증보험