시장과 도지사가 정해 주는 전월세 표준임대료 법안 발의

시장과 도지사가 정해 주는 전월세 표준임대료  법안 발의

민주당 윤호중 의원 대표가 주거 기본법과 주택임대차 보호법 일부 개정안을 발의하였습니다.

 

1. 주거 기본법 개정안

제안이유 및 주요 내용 
  대한민국 헌법 제35조에는 국가가 주택개발정책 등을 통하여 국민이 쾌적한 주거생활을 할 수 있도록 노력하여야 한다고 명시돼있음.  그러나 최근 급격한 임대료 상승으로 인하여 2년마다 쫓겨나듯이 생활권을 이동하는 서민들이 급증하고 있으며 이는 임대료 인상에 관한 국가의 책임이 불분명하고 임대료 인상 범위에 대한 기준이 없기 때문에 발생하는 것으로 법적 보완이 시급한 상황임.
  이에 주거정책의 기본원칙에 표준임대료를 정하여 안정적인 주거 생활을 보장하도록 정부의 의무를 명시하고 나아가 시, 도시자가 시, 군, 구를 기준으로 매년 용도, 면적, 구조, 사용승인일 등을 고려하여 표준주택을 선정하고 표준임대료를 산정, 공고하여 국민의 안정적인 주거생활을 보장하고 궁극적으로 국민행복 증진에 기여하려 함(안 제3조 및 제17조의 2)

▶ 법의 취지는 임대료 급증으로 생활권 떠나는 서민이 많아져 표준임대료를 정해 안정적 주거생활 보장을 하는 것.  

주거 기본법 일부를 다음과 같이 개정한다.
제3조에 제10호를 다음과 같이 신설한다.
 10. 표준임대료를 정하여 안정적인 주거생활을 보장할 것
제17조의 2(표준임대료의 설정) ① 시, 도지사는 국민의 주거안정을 위하여 시, 군, 구를 기준으로 용도, 면적, 구조, 사용승인일 등을 고려하여 표준주택을 지정하고, 그 표준주택에 대한 표준임대료를 산정하여 매년 공고하여야 한다.  이 경우 표준임대료는 다음 각 호의 사항을 고려하여 산정하여야 한다.
1. 주택의 공시 가격
2. 해당 지역 및 인근 지역의 임대료
3. 주거비 물가지수
4. [은행법] 제2조 제2호에 따른 은행의 대출금리
5. 그밖에 대통령령으로 정하는 사항

▶ 시도지사는 공시가, 지역 임대료 물가, 대출금리 등을 고려해서 표준임대료 결정.

부칙 
제1조 (시행일) 이 법은 공포한 날부터 시행한다.
제2조(표준임대료의 설정) 제17조 2의 개정규정에 따른 표준임대료 공고는 이 법 시행 후 6개월 이내에 한다.

▶ 이법은 공포하면 바로 시행하는 것이고, 표준임대료 시행 후 6개월 이내 공고함.

 

 

2. 주택임대차 보호법 개정안

임대인이 과도하게 전세 가격을 올려 주거안정성의 훼손이 왔으니 여러 선진국의 제도를 보아 임차인이 원하면 6년간 계약갱신을 할 수 있게 하고 임대료 국가가 결정하는 것이 이 법안의 취지

▶ 임대인은 임차인이 임대차기간 만료되기 전 6개월 전부터 1개월 전에 계약갱신을 요구할 경우 정당한 사유 없이 거절하지 못함

 

▶ 정당한 사유

① 임차인이 2달의 임차료에 해당되는 금액을 연체한 경우.

② 임차인의 거짓, 부정한 방법으로 임차한 경우.

③ 임대인이나 직계존속이 임차주택에 실제 거주하려는 경우.

④ 임차인이 임대인 동이 없이 임차주택의 정부 또는 일부를 전대한 경우.

⑤ 임차인이 임차한 주택의 전부 또는 일부를 고의, 중대한 과실로 훼손한 경우.

⑥ 임차한 주택이 전부 또는 일부가 멸실되어 임차를 하지 못하게 되는 경우.

⑦  임차주택의 재건축으로 임차를 하지 못하게 되는 경우.

⑧ 그 밖의 임차인 의무를 위반하는 중대한 사유가 있는 경우.

 

③ 임차인의 계약갱신요구권은 임대차기간을 포함한 전체 임대차기간이 6년을 초과하지 아니하는 범위에서만 행사할 수 있다.

▶ 2년+2년+2년, 3년+3년 등 최대 6년까지 거주 가능.

▶ 기존 계약이 2년이라면 2년 + 2년 + 2년, 기존 계약이 1년이라면 1년+1년+1년+1년+1년+1년 등 기존 계약이 따르는 것임.

② 갱신되는 임대차는 전 임대차와 동일한 조건으로 다시 계약된 것으로 본다.  다만 차임과 보증금은 제7조 단서에 따른 범위에서 증감할 수 있다.

제7조(차임 등의 증 감청권) 당사자는 약정한 차임이나 보증금이 임차주택에 관한 조세, 공과금, 그 밖의 부담의 증감이나 경제사정의 변동으로 인하여 적절하지 아니하게 된 때에는 장래에 대하여 그 증감을 청구할 수 있다.  다만, 증액의 경우에는 대통령령으로 정하는 기준에 따른 비율을 초과하지 못한다.

<변경> 증액의 경우에는 전년도 물가 상승률에 대통령령으로 정하는 이율을 더한 비율을 초과할 수 없다.

▶ 계약갱신 때 임차료 늘리거나 줄일 수 있는 있으나 기준을 초과할 수는 없다는 것. 

 

▶ 감액의 경우는 무제한이나 증액하는 경우에는 전년도 물가상승률에 시행령 기준을 더하는 것.

 

제7조의 2를 다음과 같이 신설한다.
제7조의 2(차임 및 보증금의 산정) 차임 및 보증금은 [주거 기본법] 7조의 2에 따라 시, 도지사가 공고한 표준임대료 롤 정하되 대통령령으로 정하는 범위에서 증감할 수 있다.

▶ 보증금, 월세는 시도지사가 정한 표준임대료로 계약하고 증감을 시행령 기준을 따르며 6개월 이내 표준임대료를 정해 주면 이것을 따라야 한다.

제7조의 3(차임 및 보증금의 사정에 관한 특례) ① 제7조의 2의 개정규정이 시행될 때까지 새롭게 체결하는 임대차 계약의 차임 등은 법 시행일 이전에 체결한 해당 주택의 최종 임대차 계약의 차임 등에서 제7조 단서의 비율을 초과하여 증액할 수 없다.  다만, 법 시행일 이전에 임대차 계약을 체결하지 않았거나 비임대기간이 5년 이상인 주택에 한해서는 국토교통부가 발표하는 공시 가격에서 대통령령으로 정하는 비율을 증감하여 차임과 보증금을 정한다.
② 제1항에 의해 체결된 임대차 계약은 이후 최초 계약갱신 시부터는 제조의 2를 적용한다.

▶ 기존 임대차 계약도 법이 통과되면 모두 소급해서 적용한다.  물가상승률 + 알파 이내 증액 제한한다.

 

 

판단은 조정위원회

제21조 제3항 제5호를 삭제한다.
제21조(조정의 신청 등) ① 제14조 제2항 각 호의 어느 하나에 해당하는 주택임대차 분쟁의 당사자는 해당 주택이 소재하는 공단 또는 시, 도 조정위원회에 분쟁의 조정을 신청할 수 있다.
② 조정위원회는 신청인이 조정을 신청할 때 조정 절차 및 조정의 효력 등 분쟁조정에 관하여 대통령령으로 정하는 사항을 안내하여야 한다.
③ 조정위원회의 위원장은 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우 신청을 각하한다.  이 경우 그 사유를 신청인 게 게 통지하여야 한다(개정 2020. 6. 9)
5. 피신청인이 조정절차에 응하지 아니한다는 의사를 통지한 경우.

▶ 분쟁이 생길 경우 임대인이 조정 거부해도 분쟁조정은 계속된다.

 

▶ 조정결정이 결정됐고 7일 안에 서면 거부 표시 안 하면 동의로 간주하고 합의는 법적 효력이 있음.

 

▶ 금액 분쟁이 발생 시 기준은 표준임대료로 결정.

 

요약 및 의견

▶ 임차인의 임대료가 부당하다고 생각되면 시도지사에 조정신청을 할 수 있고 임대인은 이를 거부할 수 없음.  조정위원회는 표준임대료로 지켰는지 여부에 따라 판단을 함.  임대인은 조정결정에 대해 7일 이내에 거부의사 표시를 하지 않으면 동의로 간주하여 법적으로 합의한 것으로 봄.

▶ 기존 계약들은 모두 소급하고 최대 6년 전월세 연장 가능하며 전월세는 물가% + 알파 제한되고 6개월 뒤부터 표준임대료 강제적용.  거부 시 강제조정 결정됨.

 

▶ 민주당 내에서 나오는 법안들이 점점 더 국가의 개입이 높아지는 반시장적으로 발의 중이고 최근 법안들은 대부분 6년 전월세 보장을 하고, 임대료 인상은 5%보다 낮게 법안들이 나오고 있음.

국가 세금으로 만든 임대주택이라면 6년, 5% 인상 제한 등 국가가 정하는 것들이 문제 되지 않지만 국민의 사유재산을 규제하는 것이 옳은 것인가 하는 것에 대해 의문이 듦.

 

▶ 전세나 월세가 임대인이 원한다고 올려 받을 수 있는 것이 아니라, 공급이 수요를 따라가지 못하기 때문에 전월세가 상승하는 것.  서울 빌라나 서울 반지하의 전월세가 폭등하는 것이 아니라 대부분 사람들이 원하는 살기 좋은 아파트의 물량이 없기 때문에 전월세가 오르는 것 임.  이법안이 통과되면 올 하반기, 내년 초 서울 수도권 핵심지역의 전월세 물량 감소하게 됨.  매매가도 초양극화, 전월세도 초양극화 현상이 일어날 것이고 전세수요가 매매도 바뀌고, 집은 양도세가 두려워 팔지 않아 가격이 오를 것임.

 

 

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