단지 선정 및 투자처 시세 조사하기 : 2, 3단계

2단계 : 부동산 초보 투자금에 맞는 단지 선정

1단계에서 지역을 정했다면, 좀 더 범위를 좁혀서 단지를 정하는 방법에 대해 알아보도록 하겠습니다.

단지 분류하기

첫 번째 등급으로 그지역 내 가장 비싸고 좋은 아파트(입지, 상권, 환경 등)를 분류하고, 그다음 등급은 첫 번째 등급과 비슷한 교통, 상권, 학군, 보통 수요층도 있고, 전세가율도 높은 아파트를 분류합니다. 마지막으로 교통, 학군, 상권 형성도 약해서 평당가보다 낮은 곳으로 이렇게 3개로 분류합니다.  

평균 이상 인 곳에서 투자처를 찾아야 시세가 더 많이 오르고 리스가 적은 투자처를 찾을 수 있습니다.

 

아파트 파악하기

등급으로 분류한 몇 개의 동의 모든 아파트의 시세, 세대수, 연식, 평형, 전세가, 전세가율 등을 정리하고, 그중에서 전세가율 85% 이상, 선호도가 높은 대단지 아파트, 2, 30평대 위주로 단지를 최종 선정합니다. 

서울이나 수도권의 경우 투자금이 여유롭다면 첫 번째 등급인 단지를,  그리고 두 번째 등급까지 볼 수 있지만 지방인 경우에는 두 번째, 세 번째 등급도 수요층이 낮아 리스크가 높습니다.  

첫 번째 등급의 경우 일반적으로 투자금이 많이 들어가지만 시세가 가장 많이 오릅니다.  다만 목돈이 묶일 수 있어 초보자라면 수요층이 두텁고 소액으로 투자할 수 있는 두 번째 등급이 안정적 투자를 하는 것이 좋습니다.

 

 

 

3단계 : 부동산 초보 아파트 시세 조사

사전 시세 조사

네이버 부동산에서 아파트의 매도인이 팔고 싶어 하는 호가를 조회하고, 국토교통부 실거리에서 과거 거래되었던 시세와 실거래를 파악합니다. 

1. 과거 시세 파악

:  과거 대비 현재의 시세가 얼마나 오르고 내렸는지 확인해 투자의 지표로 삼을 수 있습니다.

2. 실거래가 조사

: 로열동, 로열층의 실거래가, 중간 로열동과 층의 실거래가, 비선호동, 층의 실거래가를 파악합니다.

3. 호가 확인

: 실제 가격이 아닌 매도인이 원하는 가격으로 실거래가를 파악하고 가격 조정을 하는 것이 좋으며, 실거래가보다 호가가 높다는 것은 곧 시세가 상승할 가능성이 높습니다.

4. 거래량 확인

과거와 현재의 시세 흐름을 파악하는 것도 중요하지만, 거래량은 반드시 확인해야 합니다.  과거 거래량 많다는 것은 선호도가 높고 추후 매도할 때 수월하며 거래량이 많은 단지는 시세 상승 오를 가능성이 높습니다.

 

전화 조사

이렇게 4가지를 조사, 파악한 내용으로 집을 사고자 하는 매수자 입장에서, 집을 팔고자 하는 매도자 입장에서 투자하고자 하는 지역의 여러 중개업소에 전화를 걸어 내가 살 수 있는 가격, 내가 팔 수 있는 가격을 알아봅니다.

 

현장 답사

몇 개의 동과 단지를 가볼지, 미리 동선과 시간을 짜서 답사 계획을 세웁니다. 특히 답사를 갈 때에는 대중교통을 이용하여 교통환경을 체크하는 것도 좋은 방법입니다.  

 

 

- 지하철역에서 아파트 단지까지의 거리 파악

- 거리는 깨끗하고, 공원이나 쉴 만 큰 공간들이 있는 자연환경이 좋은지.

- 병원, 도서관, 학원, 마트, 백화점 등 편의시설이 갖춰져 있는지.

- 소비 수준을 파악할 수 있는 유기농 마트, 애견샵이 있는지.

- 유해한 시설이 없어 늦은 밤 귀갓길에도 안전한지

- 주로 다니는 사람들의 연령층

- 근처에 초등학교, 중학교, 학원 등 교육시설이 있는지.

 

단지 내부 체크리스트

- 사생활 침해가 안되게 동 배치가 잘 되어 있는지, 답답하지 않게 동간격이 적정한지.

- 엘리베이터와 주차장 연결, 주차 차단기 설치 등 주차 주차시설 및 주차공간이 넉넉한지.

- 단지 관리 상태, 단지 내 놀이터 등이 갖추어졌는지

- 주변 대로 소음, 단지 내 경사, 유해환경은 없는지 등

 

 

 

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