6.17 부동산 정책 발표 내용 정리

6.17 부동산 정책 : 주택시장 안정을 위한 관리방안

주택시장 안정을 위한 관리방안을 관계부처 합동으로 6.17 부동산 정책을 발표하였습니다. 그 내용을 알아보도록 하겠습니다.

 

 

풍선효과

 

 

정책 취지

1. 풍선효과 원인을 규제를 피해서 투자하는 법인과, 전세를 끼고 투자하는 갭 투자자들이 비규제 지역의 집 값을 상승시키고 있는 것으로 보고 있다.

□ 전국 주택 가격은 12. 16 대책 후 전반적 안정세를 유지하였으며, 서울 주택 가격도 3월 5주부터 9주간 연속 하락하였으나, 서울은 최근 하락폭이 지속 줄어들여 6월 1주 보합 이후 상승추세로 전환하였으며, 개발호재 인근 지역의 상승세도 동반

□ 경기도의 신규 조정대상지역(2.21 지정) 상승폭은 소폭 둔화되었으나, 최근에는 안산, 군포, 비규제 지역 중심 과열 양상 지속

- (규제지역) 수원, 용인 등 올해 초 상승을 견인한 지역은 상승폭이 둔화하였으나, 개발호재로 상승 기대감이 있는 지역은 상승여력 잔존.

- (비규제 지역) 안산, 오산, 인천 등은 단기 차익 실현 목적의 매수세로 상승세 유지 중이며, 안산은 수도권 지역 중 최고 상승률 지속.

♧ 물론 규제를 피해 투자하려는 투기세력도 늘었겠지만,  정부에서 종부세, 양도세 등 세금을 중과하니 법인으로 전환되는 수요와, 대출규제로 집을 사고 싶었던 사람이 전세 끼고 사서 실수요자들도 있을 것인데 단순히 투기세력으로만 보는 것은 부작용이 따르지 않을까 싶다. 

 

2. 통화량 증가, 개발호재 발표로 집 값 상승할 것이다.

돈도 너무 많이 풀리고, 낮은 이자와 개발압력에 집 값이 계속 상승할 것으로 보고 있다.

□ 역대 최저 수준 금리와 급격히 증가하는 유동성에 따라 투기수요의 주택시장 유입 가능성이 큰 상황에서 불안요인 여전

□ 30년 초과 아파트(재건축)는 일부 단지들이 안전진단 통과 후 호가 상승이 지속되며, 개발호재 기대감이 있는 지역의 불안정성 재현

 

규제지역 확대(2020년 6월 19일 효력 발생)

 

 

밑줄 친 지역은 2020년 6월 19일에 새롭게 지정된 구역임

♧ 지방은 부산은 예전에 규제지역이었으나 풀어주고 대구는 여전히 투기과열지역에 포함되고, 대전이 그동안 폭등했는데 이제 투기과열지구와 조정대상 지역에 포함된다.  그리고 최근에 폭등된 청주까지 조정대상지역에 포함시켰다.  고양시는 2019년 11월에 풀리고 이번에 다시 조정대상 지역에 포함되었다.

 

제외지역

남양주	화도읍, 수도면 및 조안면
안성	일죽면, 죽산면, 죽산/용설/장계/매산/장롱/장원/두현리, 삼죽면 용월/덕산/율곡/내장/배태리
용인 처인구	포곡읍, 모현, 백암, 양지면, 원삼면, 가재월, 사암, 미평, 좌항, 두창, 맹리
경기 광주	초월, 곤지암읍, 도척, 퇴촌, 남종, 남한산성면제외
청주	낭성면, 미원면, 기덕면, 문이면, 남이면, 현도면, 강내면, 옥산면, 내수읍 및 북이면

♧ 사실상 읍, 면 수준 빼곤 서울, 경기, 인천 전부 대출 규제 지역이 된다. 그러나 김포, 파주, 이천 정도가 의외로 제외되었다.  김포는 신축, 한강신도시, 김포 골드라인 지하철 개통됐고, 파주는 GTX A 공사 호재가 있는데 제외되었다.

 

대출 규제 확대 

 

 

 

세제 정비 및 전매제한

 

 

♧ 구입 예정인 지역과 살고 있는 지역이 지역이 신규지정이 되었는지, 강화 지정되었는지 꼭 확인해야 함.  => 소급 적용되는 것들 주택, 분양권 전매제한 양도세 중과, 종부세 중과를 생각을 해야 함.

 

♧ 서울 전 지역 투기과열지구이고, 경기 대도시 투기과열지구이다. 경기나 서울이나 규제가 같아지면 대출이 나오지 않으니 실거주 수요는 서울로 돌아가려는 수요가 증가할 것이다.  투기세력은 경기도에서 빠진 지역과 충청, 강원도 대도시들 풍선효과가 나타날 것이다.

 

토지거래허가구역지역

 

 

 

 

삼성역, 코엑스, 현대차 신사옥, 잠실 주경기장 리모델링, 영동대로 복합개발 등 호재가 많아 이 인근 주변을 토지거래허가구역으로 지정한다. 

□ (추진배경) 최근 서울 송파, 강남구 내 '국제교류 복합지구' 조성과 관련한 대규모 사업계획의 추진이 본격화되며 연이어 발표.
 (송파) 잠실 스포츠 MICE 민간투자사업 적격성 조사 완료(6.5)
 (강남) 영동대로 복합개발사업 시공사 입찰공고 시행을 위한 조달청 발주의뢰(6.13)
- 시장 불확실성이 큰 상황에서 주요 개발호재가 복합 작용하는 경우 인근 지역 매수심리 자극 및 과열 심화 우려
→ 시장 불안요인 사전 차단, 실수요자 중심의 부동산 시장질서 확립을 위해 서울시 협의하에 토지거래허가구역 지정을 추진

□ (주요 내용) 잠실 MICE 개발사업, 영동대로 복합개발사업 사업부지 및 영향권 일대를 허가구역으로 지정하는 방안을 서울시 도시계획위원회 심의를 통하여 확정(6.17 확정)

□ (지정 효과) 허가대상 면적 초과 토지 취득을 위한 계약을 체결하고 할 경우 관할 구청장 허가 필요
: 허가를 받은 경우 일정 기간 허가받은 목적대로 이용할 의무 발생, 특히 주거용 토지는 2년 간 실거주용으로만 이용 가능(매매, 임대, 금지) 6월 23일 효력 발생

- 잠실, 삼성, 청담, 대치 면적 14.4㎢ 토지거래허가구역 

▷ 면적 18㎡(5.45평, 12~13평 이하 주택)를 초과하는 주택을 실거주용으로 매입할 때에는 구청장 허가를 받아야 구입할 수 있다. (매매, 임대 금지) _6월 23일부터 효력 발생

 

▷ 허가 목적대로 최소 2년 이상 사용해야 한다.  의무 불이행 시 매년 토지 가격의 10% 과태료 부과,  매각 무효처리 가능. 

 

▷ 무허가 거래는 무효 처리되고, 최대 2년 이하의 징역,  토지 공시가의 30%를 벌금으로 내야 한다.

 

▷ 상속, 증여, 경매 낙찰 물건은 거래허가대상이 아님

 

 

<6월 23일 이후 현상>

- 6월 23일부터는 거래량 급감하고 거의 없을 것이고, 전월세만 거래될 것이다.

 

- 삼성, 대치, 청담, 잠실은 실거주 수요가 높은 곳이라 토지거래허가구역으로 지정한다고 해서 수요가 줄어들지는 않을 것이다.  대출도 어차피 안 되는 지역들이라 크게 적용받지 않는다.  

 

- 부작용이 나타난다.

☞ 전세 끼고 샀다가 돈 모아서 이사 계획이 있는 경우는 집을 사지 못하게 된다.

☞ 정말 급한 사람들은 팔겠지만, 팔겠다는 매물 부족 현상이 나타날 것이다.

☞ 실거주 수요는 계속 있고 집을 사지 못하는 수요가 전세로 들어가려 하기 때문에 전세가가 상승하게 될 것이다.

☞ 삼성, 대치, 청담, 잠실 규제지역이나 주변은 도로 하나를 끼고 규제를 받지 않는다.  청담, 대치, 잠실, 삼성 주변에 사려던 매수자는 인근에 전세끼로 사려고 하는 수요가 높아질 것이다.  직접적 수해지는 아니지만 간접적 수혜지로 역삼, 도곡, 신천, 개포, 강남 내 풍선효과 발생할 것이다.

 

자금 조달계획서 제출대상 확대

□ (현행) 자금조달계획서 제출 대상이 투기과열지구/조정대상지역 내 3억 원 이상 주택 거래 시로 제한되어 있어,
: 투기과열지구/조정대상지역 내 3억 원 미만 저가 주택의 경우 자금출처 조사 등 실효성 있는 투기수요 점검에 한계

□ (개선) 투기과열지구/조정대상지역 내에서 주택을 거래하는 경우 거래가액과 무관하게 자금조달계획서를 제출토록 함.

투기과열지구와 조정 대상인 경우 자금조달계획서와 항목별 증빙자료 제출해야 한다. (예금거래내역, 양도세 신고 내역, 증여세 신고 내역, 주식거래확인서, 원천징수 영수증 등)

 

주택담보대출 강화(2020년 7월 1일 신규대출 신청분부터 적용)

규제지역 내 주택담보대출 취급 시 전입, 처분 요건 강화
<무주택자>
전 규제지역 내 주택구입을 위해 주택담보대출을 받는 경우 주택 가격과 상관없이 6개월 이내 전입 의무

<1 주택자>
전 규제지역 내 주택 구입을 위해 주택담보대출을 받는 경우 6개월 내 기존주택 처분 및 신규주택 전입 의무

<부작용> 임차인 있는 집은 매도를 할 수 없다.  6개월 안에 이사를 해야 하는데 임차인이 있으면 나가야 하는데 주택임대차 보호법에는 임차인이 불리한 지키지 않아도 된다는 조항(6개월만 계약하고 2년 살아도 된다) 임차인 협조 없이 주택을 매도할 수 없다.  집을 비워 놓고 팔아야 하는 상황이 발생할 수 있다.

 

전세대출 강화

투기지역, 투기과열지구 내 시가 3억 원 초과 아파트를 신규 구입하는 경우도 전세대출 보증 제한 대상(전세 살면서 집을 사지 못함)

 

 

정비사업 규제 강화

- 안전진단의 구조적 독립성 강화
- 부실 안전진단기관에 대한 제재 강화
- 2차 안전진단 시 현장조사 강화
- 2차 안전진단 자문위원회의 책임성 제고

 

재건축 규제 강화

재건축 조합원 지위 규제 신철(2021년 1월 조합이 설립된 조합부터 적용)

(개선) 수도권 투기과열지구 재건축에서는 조합원 분양신청 시까지 2년 이상 거주한 경우에 한하여 분양 신청 허용

재건축 추진하는 경우 2년 무조건 실거주해야 한다.  연속 거주는 아닌 총 거주 기간 2년 거주해야 한다.

중간에 팔았다가 재매입하는 경우 재매입하는 시점에서 2년 이상 살아야 한다.

 

2년 못 채운 조합원들이 재건축 반대하여 재건축 사업이 미뤄질 것이다. 

 

실거주하지 않은 조합원은 현금 청산을 할 수도 있으니 가능한 이번 기회에 들어가서 살려고 하여 전세 매물이 감소될 것이다.

 

재건축 초과이익 환수제 본격화

 

법인 투기 근절

법인이 보유한 주택에 대한 종부세율 인상: 21년 종합부동산세 부과 분부터 적용

□ (현행) 개인/법인에 대한 구분 없이 납세 대상자 별로 주택 공시 가격을 합산하여 종부세 부과
: 개인이 법인을 활용하여 종부세 합산과세를 회피하는 사례 발생
 
□ 법인이 보유한 주택에 대해 개인에 대한 일반 세율보다 높은 세율 적용
: 사원용 주택, 건설사업자의 미분양 주택 등에 대한 비과세 특례는 현행 유지

법인이 보유한 주택에 대한 종부세 과세표준 산정 시 공제 폐지 : 2021년 종합부동산세 부과 분부터 적용
□ (현행) 과세표준 공제(6억 원, 1세대 1 주택 9억 원)가 개인/법인 별로 적용
→ 법인 설립 시 개인이 단독 보유하는 경우보다 종부세 감소 가능
: 복수의 법인을 활용하여 6억 원 이하의 주택을 여러 채 투자하고 과세표준 공제를 통해 종부세를 회피하는 사례 발생

□ (개선) 법인이 보유한 주택은 과세표준 기본공제(6억 원)를 폐지

 

 

 

 

 21년 6월 이전에 팔지 않으면 법인 종합부동산세 중과된다.

 

법인 2개 설립하여 3 주택 분산 보유-> 공제 21억(개인 1채 9억 원 + 법인별 6억 원)을 하는 것을 법인이 보유한 주택은 과세표준 기본공제 6억 원을 없애겠다.

 

법인은 종부세에서 1원도 공제 안되면서 최고 세율 적용할 것임. 

 

앞으로 사는 것과, 기존 가지고 있는 거 둘 다 적용.  종부세는 매년 부과되기 때문에 소급 적용하는 것임

 

법인 보유한 주택 양도 시 추가 세율 인상

법인이 보유한 주택 양도 시 추가 세율 인상 등(2021년 1월 이후 양도하는 분부터 적용)
□(현행) 법인이 주택 양도차익에 대해서는 기본 법인세율(10~25%)에 양도소득의 10%를 추가 과세

□(개선) 법인이 주택(사택 등 제외) 양도 시 추가 세율을 20%로 인상하고, 법인이 새로 임대 등록하는 주택에 대해서는 추가 세율 적용

법인이 주택을 팔 때 추가 세율을 20% 인상하고 21. 1월 1일 이후 양도하는 부분부터 적용받으니 올해까지 팔도록 유도하는 것이다.

 

법인으로 주택 거래 시 최소 30% 양도세 부과.  법인으로 거래하면 특별 세무조사 실시.

 

종부세 급격히 상승하여 법인 매물이 일부 매도로 나올 가능성이 있음. 양도세 30%는 개인보다 낮은 세율이나 종부세가 부담될 될 것으로 보임. 

 

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