7.10 부동산 대책 정리

7.10 부동산 대책 정리

이번 7.10 대책은 향후 방향성 제시하고 상세내역은 추가적으로 지켜봐야 하는 정도의 발표 내용입니다.

 

1. 서민 실수요자 지원 혜택 및 공급 확대

정책 1> 20~30대 청약물량 배정 증가시키고 신혼 기준 완화 특별공급 확대.

▶ 한 번도 집을 소유해 본 적이 없는 사람을 대상으로 공급하는 것으로 물량이 늘어나는 게 아니기 때문에 40~50대 청약 당첨자의 물량을 20~30대에 배정하겠다는 의미이다.  

 

정책 2> 생애최초 취득세 감면 재산세 감면 추진 사전분양 대폭 확대

▶ 1.5억 이하 100% 취득세 감면 : 1.5억 주택 구입 시 취득세율 1.1% 165만 원 감면받을 수 있다.

▶ 1.5억 초과 50% 취득세 감면.

 

정책 3> 사전분양 대폭 확대 : 3대 신도시 청약을 미리 하는 것

▶ 택지조성이 안되어 있는 상태에서 대략적인 조감도, 설계, 분양가 책정 후 우선 청약하겠다는 의미이다.

 

▶ 사전청약 당첨된 사람은 입주 전까지 전월세를 살게 되므로 매수 수요를 감소를 감소시킬 수 있으나 신도시 입주는 예상보다 늦어지는 대분이다.  

 

▶ 하남 교산지구는 3 만세대로 송파 생활권이므로 사람들의 관심이 많고 국토부가 빠르면 2023년 첫 입주를 할 수 있고 내년에 사전청약 예정이라고 하지만 대부분 예정보다 입주는 늦어지고 아직 보상도 되지 않고 지구지정만 된 상태이다.  그리고 하남 교산지구는 문화재 보고로 땅을 파다 문화재가 나오게 되면 공사를 전면 중단하고 문화재를 발굴해야 하기 때문에 3년 안에 입주한다는 것은 불가능한 것으로 보인다.  즉, 사전 청약 당첨되면 다른 곳에 분양도 못 받고 대기기간만 길어질 가능성이 크다.

 

 

정책 4> 서민 실수요자 대출 규제 완환 10% 추가 제공

▶ 서울, 수도권 대부분의 지역은 규제한 뒤 완화하였기 때문에 원대대로 돌아간 것으로 혜택으로 볼 수 없다.  

 

정책 5> 잔금대출 규제 보완

▶ 무주택, 처분 서약 1 주택자 기존대로 규제 적용된다.  6.17 대책이 발표하자마자 소급해서 대출 규제 후 논란이 커지자 기존대로 대출을 진행하는 것이다.  단 다주택자, 처분 서약을 하지 않은 1 주택자는 소급적용을 해서 규제 대상이다.

 

정책 6> 주택 공급을 늘리겠다.

▶ 공급 확대 TF 구성. 이번 대책엔 미포함.

- 도심 고밀 개발을 위한 도시계획 규제개선

- 3시 신도시 용적률 상향.

- 도시 주변 유휴부지. 도시 내 국가시설 부지 등 신규택지 추가 발굴.

- 공공 재개발, 재건축 방식 사업 시 도시 규제 완화를 통해 청년, 신호부부용 공공임대, 분양아파트 공급.

- 도심 내 공실 상가, 오피스 등 활용.

 

2. 다주택자 및 단기거래자 부동산 세금 중과 

정책 1> 종부세 추가 인상

▶ 12. 16 대책에서 종부세를 인상하였는데 지난 국회에서 통과가 되지 않았고 이번 21대 국회에서 12.16 대책에 발표했던 규제와 추가적으로 더 세게 통과시킬 예정이다.  

 

▶ 3 주택이거나 조정지 역대상의 2 주택인 경우 법이 개정되면 최소 1.2%에서 최대 6%를 내야 한다.

 

▶개인 종부세 부담 강화

ⓐ 개인들 중 고가의 주택을 2~3개를 가지고 있는 종부세 대상자들은 팔면 양도세 50~60%를 내야 하고 안 팔면 보유세 1~2% 내야 하는데 버티고 팔지 않을 것이다.  양도세를 50~60%를 내는 것보다 종부세는 인별 과세로 자녀에게 증여할 확률이 높다.  

 

ⓑ 개인이 작은 것을 여러 채를 갖고 있는 종부세 대상자들은 소형주택, 오피스텔, 도시형 생활주택, 빌라, 아파트, 다가구, 다양한 종류의 부동산을 보유하고 있는 사람들이다.  종부세는 자산 합산을 하여 부과하는 세금으로, 기준 이상이면 양도세를 납부하고 팔 확률이 높아 지방, 소형, 오래된 주택들은 물량 증가할 것으로 보인다.  

 

▶ 법인 종부세

ⓐ 법인에 대해서는 무조건 6%를 적용하고 기본공제 6억 원과 세부담 상한을 적용하지 않는다.

 

ⓑ 공시가 1억 빌라 구매한 경우 매년 600만 원 종부세를 내야 하는데 빌라 1억짜리를 월세를 받아도 년 600만 원을 받기 힘들기 때문에 본인, 가족 명의 등 취득세를 납부하고 법인에서 개인 명의로  전환하고 일부는 일반 매각을 할 것으로 예상된다.

 

ⓒ 공시가 10억 아파트 구매한 경우 역시 년 6,000만 원 종부세를 내야 한다.  이 사람들도 월세를 연 6천만 원을 받기 힘들기 때문에 자녀 명의로, 사실상 증여로 갈 것이다.

 

ⓑ, ⓒ 케이스 모두 취득세 높아지기 전에 진행할 것이고 개인명의 전환, 자녀 증여, 지방, 저가 물건을 매각할 것이다.

 

정책 2> 양도소득세 취득세 중과

법인과 다주택자를 규제해서 집을 팔게 하면 그 자금으로 종부세를 피하면서 주택을 사고팔고를 할 것을 차단하기 위해 양도세와 취득세를 중과하려는 것이다.

 

▶ 주택을 1년 미만 보유하고 팔게 되면 70%, 2년 미만 60%의 높은 세율을 적용하여 단기간에 사고파는 것도 하지 말고 2021년 6월 1일 전까지 매도를 하지 않으면 더 높은 세율을 적용한다.  

 

▶ 2 주택자는 8%, 3 주택자부터는 12%를 적용한다. 

 

♧ 비인기지역, 비인기 종목 매물이 좀 나올 것이나 인기지역의 아파트는 명의 전환을 할 것이고 결국 핵심지인지 비핵 심지, 인기 종목인지 비인기 종목인지 양극화 현상이 발생되게 될 것이다.

 

♧ 단기 보유하고 팔아서 이익을 보려는 사람은 양도세를 중과할 것이고, 단기로 매수하려는 사람은 취득세를 중과하면 정부는 취득, 양도세도 높으니 매물을 나올 거라 예상하지만, 현재 가격 급등 문제는 인기지역 아파트이고 그러한 미래에 사고 싶은 아파트가 너무 많이 오르는 게 문제이지만 이 정책은 비핵심 구축 아파트, 빌라, 오피스텔 도시형 생활주택의 매물을 유도하는 정책에 그칠 것이다.  그 이유는 여전히 양도세가 매우 높기 때문이다.  다주택자의 입장에서 생각해 보면 양도세 60% 물건과 양도세 10% 물건이 있다면 당연히 10%를 팔려고 할 것이고 똘똘한 한채만 남기려 할 것이다.  어차피 안 오르는 저가, 비인기 물건들 매각하고 더 좋은 아파트를 갈아탈 것이기 때문이다.

 

3. 임대사업자 폐지 및 강제 말소

등록 임대사업제 보완

 

▶ 과태료를 받지 않고 등록말소 허용하는 혜택을 준다.

 

▶ 의무기간 경과 즉시 자동 말소 : 임대사업자 의무기간 4년, 8년을 등록했다는 것은 2016년 전에 집을 샀거나 2012년 전에 집을 구입한 사람들로 그때는 서울은 집값이 하락하는 때였고, 지방의 소형 아파트가 많이 오르던 시절이었다.   그렇다면 지방의 아파트들을 임대사업자가 하는 사람들이 많았을 것이고 강제 말소라는 것은 이제 양도세, 종부세 중과 대상이 된다는 의미이다.  그렇다면 서울에 많이 오른 집은 시세 많은 것은 안 팔고 시세 오르지 않을 지방의 아파트들을 팔 것이다.  지방 매물의 증가, 비인기 종목의 매물 증가, 인기 종목 계속 보유하고 오히려 똘똘한 1~2채 보유가 가속화될 것이다.

 

 

4. 예상

▶ 법인, 다주택자, 임대사업자 모두 똘똘한 한 두채 전략 강제적으로 하게 될 것이다.  

 

▶ 6.17 정책, 7.10 정책은 위헌 소송의 가능성이 있다. 정부, 여당은 7월 중 법 개정으로 즉시 위헌 소송 빗발칠 것으로 예상됨. 과거 종부세 사례처럼 정책 추진 후 위헌 판결 나오는 경우 사회적으로 큰 혼란이 올 것이다.(종부세 환급해 주었음.)

 

▶ 만약 헌법재판소에서 합헌 판결이 나오면 앞으로 민간 공급은 거의 불가능한 상황이 될 것으로 주택 공급의 급감될 것이다.=> 다주택이 된다는 것의 세금 부담이 너무 크다.  

실거주를 안 하면 생기는 패털 티도 너무 크므로 대부분 1 주택자로 실거주를 하려고 할 것이다.  한국의 부동산 세금이 최대 세율(취득세율 12%, 보유세 6%, 양도세 72%를)을 적용하면 그런 분위기에서 건설사들이 신규 분양을 할 수 없고 미분양이 두려울 것으로 민간주택 공급이 급감하게 될 것이다.

 

▶ 인기지역의 아파트는 집주인들이 실거주하러 들어와 임대 물건의 급감하게 될 것이다. 반면 비인기지역은 매물이 늘어날 것이다. 특히 빌라, 오피스텔, 도생, 다가구 물량만 증가하게 될 것이다.  이런 물건을 무주택자들이 사줘야 하는데 팔리지 않기 때문에 초양극화 시대로 갈 것이다.

 

 

 

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