토지거래허가구역의 부동산 거래

토지거래허가구역의 부동산 거래

용산 국제업무지구 주변은 이미 시행하고 있는 토지거래허가구역을 송파, 청담, 대치, 삼성동도 시작하게 되었습니다.  6월 23일부터는 주택, 상가, 오피스텔을 매수하려고 하면 구청장 허가를 득해야 취득할 수 있습니다.

 

 

전월세 임차인이 있는 주택 구입

국토교통부 보도자료
□ 주거용 토지의 경우 2년 간 '자기 거주용'으로 이용해야 하므로 해당 주택에 임대차 계약기간이 남아 있는 경우에는 원칙적으로 토지거래계약허가를 받을 수 없습니다.

□ 다만, 허가를 받더라도 실제로 토지를 취득(소유권 이전) 하기까지는 일정기간(통상 2~3개월)이 소요되므로, 토지 취득 시점이 도래하기 이전까지 임대차 계약기간이 종료되는 경우라면 예외적으로 허가 신청이 가능합니다.
* 토지거래계약허가 신청 → 허가 → 계약 체결 → 잔금 완납 → 소유권 이전

□ 따라서, 허가 신청 시 토지이용계획서에 작성한 잔금 납부일이 통상적인 계약관행 내(약 2~3개월)에 있고, 신청인이 잔금 납부일까지 해당 임대차 계약이 만료됨을 객관적으로 소명하는 경우에는 허가권자(관할 구청장)의 판단 하에 허가를 받을 수 있습니다.
* [주택임대차 보호법]에 따른 임대차 계약의 '묵시적 갱신'이 존재하지 않음을 입증할 수 있도록 임차인 확인 등 객관적인 증빙자료를 첨부할 필요

 

 

▶ 임차인에게 집을 비우겠다는 확인서를 받아야 전월세 만기 3개월 전 매물은 매수 가능합니다.

▶ 토지거래허가구역 지정은 현재 1년 지정이나 최대 5년까지 연장 가능합니다.  현대 GBC 26년 준공, 잠실 MICE 24년 준공, 영동대로 27년 준공 예정으로 토지거래허가구역 지정을 연장할 가능성이 높습니다.

 

 

상가 구입

국토교통부 보도자료
□ [건축법 시행령]에 따른 1, 2종 근린생활시설의 경우, 취득 후 직접 이용보다는 임대수익 확보가 주된 목적인 경우가 많음을 감안하여, 

- 건축물을 취득하여 실제로 이용하는 자가 해당, 건축물의 일부를 임대할 수 있도록 '자기 경영' 원칙의 예외를 인정'하고 있습니다 [부동산 거래신고 등에 관한 법률 시행령' 제14조

□ 따라서, 토지거래계약허가 신청인이 제1,2종 근린생활시설 내 일정 공간을 직접 이용하는 경우, 허가권자의 판단에 따라 여타 부분에 대한 임대 제공이 가능합니다.

- 다만, 신청인이 자기 경영을 하는 공간과 임대를 하려는 공간은 구분 소유 등으로 분리되어 있어야 하며, 신청인은 허가 신청 시 토지이용계획서에 구체적인 임대계획을 작성, 제출하여야 합니다.

 

 

▶ 상가 한 칸을 매수하여 직접 자영업을 한다면 가능합니다.

▶ 건물 매수하여 일부는 매수인이 사용하고 나머지는 임대한다면 가능합니다. 다만 투자 목적의 매수로 허가권자가 판단하면 불허가 처리 가능성이 높습니다.

▶ 허가 신청 시 매수인의 사용면적, 용도, 임대 예상 가격 등구체적인 임대계획을 구청에 제출하여야 합니다.

다가구 건물 구입 

국토교통부 보도자료
□ [건축법 시행령]에 따른 단독주택(다중주택, 공관 제외)과 공동주택(기숙사 제외)의 경우에는 해당 건축물의 일부 임대가 가능하도록 '자기 거주' 원칙의 예외를 인정하고 있습니다. [부동산 거래신고 등에 관한 법률 시행령] 제14조

□ 따라서, 토지거래계약허가 신청인이 해당 단독/공동주택에 실제로 거주하는 경우라면, 직접 이용하지 않는 일부 공간에 대해서는 허가권자의 판단 하에 임대 목적으로 활용하는 것이 가능합니다.

- 다만 실제로는 주택 전체를 임대하면서 일부 임대를 가장하는 등 제도를 악용하는 문제가 발생하지 않도록 이용실태 조사 등을 통해 이용의무 준수 여부를 철저히 단속해 나갈 계획입니다 [부동산 거래신고 등에 관한 법률 시행규칙] 제18조

 

 

▶ 3층짜리 건물 중 한층을 실거주하고 나머지 임대할 경우 가능합니다.  만약 매수자의 실거주가 아닌 가족이 살고 있다는 것이 적발된다면 토지 가격의 30% 이행강제금이 부과됩니다.

▶ 건물 대부분을 임대하고 매수자 본인은 원룸 한 칸에 실거주하는 경우는 투자 목적으로 판단하여 불허가될 가능성이 높습니다.

 

공동명의로 지분을 나눠 사는 경우

국토교통부 보도 자료
□ 2인 이상이 지분을 공유하고 있는 공유지 거래의 경우, 지분별로 허가대상면적 여부를 판단하는 것이 원칙입니다.

-다만, 부부, 가족 등 세대 구성원이 공유지분을 각각 취득하는 경우에는 동일인의 취득으로 간주, 취득한 공유지분 면적 전체를 합산하여 허가대상면적 여부를 판단하게 됩니다. 

(예시) 주거지역 내 대지면적이 30㎡인 아파트를 부부가 공동명의로 소유(배우자 별 지분 각 15㎡) 한 경우, 이를 다른 부부에게 배우자 별로 15㎡씩 매도 → 지분면적 합산 시 18㎡을 초과하므로 허가 대상

 

 

▶ 1인당 18㎡(5.45평) 이하면 허가대상 제외로 구청가 허가 없이 거래가 가능합니다. 다만 가족끼리의 공동 명의는 면적을 합산해서 계산합니다.  이것을 착각하고 18㎡초과 면적을 가족끼리 공동명의로 거래했다면, 토지거래 무허가 거래로 2년 이하의 징역이나 토지 공시 가격의 30% 벌금형에 처하게 됩니다.

 

유주택자로 집을 전세로 주고 토지거래허가지역에 집을 사서 실거주

국토교통부 보도 자료
□ 주택을 보유한 경우에도 신규주택 취득 목적으로 토지거래계약 허가를 신청할 수 있으나

- 이 경우 허가를 신청하면서 당해 지역에 거주해야 할 사유 또는 자기 거주용 토지 또는 주택을 추가적으로 취득해야 하는 사유를 구체적/객관적으로 소명해야 합니다.

- 한편, 허가구역이 속한 시(특별시, 광역시 포함) 군 또는 연접 시, 군에 거주하는 매수자로서 주택을 보유한 경우에는 위의 소명 외에 기존 주택의 처리계획서(매매, 임대 등)를 제출하여야 합니다.

* (예시) 경기도 성남시에 주택을 보유한 자가 송파구 잠실동 허가구역 내 신규주택을 취득하려는 경우 기존 주택 매매 또는 임대 계획서를 제출해야 함.

 

 

▶ 실거주 목적으로 대출을 받지 않고 현금으로 주택을 구입하여도 객관적 이유를 설명해야 합니다.

▶ 서울 내, 도는 서울 인접 경기도 시, 군에 주택을 보유한 사람은 기존 주택 처리계획서 제출을 해야 합니다.

 

분양받는 경우

국토교통부 보도 자료
□ [주택법' 제54조에 따라 주택 사업 주체가 주택을 공급하는 경우 등은 허가 대상에서 제외됩니다. [부동산 거래신고 등에 관한 법룰 시행령]제11조

* 따라서, 향후 허가구역 내에서 신규로 주택을 분양받는 수분양자의 경우 허가에 따르는 2년 간 실거주 의무를 부과받지 않으며, 자유로운 전세계약 체결이 가능합니다.

 

 

▶ 용산, 청담, 삼성, 대치, 잠실에 분양받는 경우는 실거주를 하지 않아도 됩니다.

오피스텔 구입

국토교통부 보도 자료
□ 오피스텔도 대지지분면적이 허가 기준면적(상업지역 20㎡ 등)을 초과하는 경우라면 토지거래계약허가를 받아야 합니다.

* 허가 신청 시 오피스텔의 이용목적(주거용, 경영용 등)을 토지이용 계획서에 명시하여야 하며, 허가받은 이후에는 2년 간 자기 거주 또는 자기 경영 의무를 이행해야 합니다.

 

 

▶ 오피스텔도 2년간 주거용 실거주는 필수이며, 업무용은 회사를 직접 경영 또는 경영하고 있는 회사 이전해야 구입 가능합니다.

 

준비해야 할 것

▶ 최소 집 사기 3개월 전 매수 매도자 간 협의 후 허가서 작성 준비를 해야 합니다.  

▶ 매매 계약 시 특약 필수 "거래 불허가 시 계약 무효에 상호 동의"항목을 꼭 기재해야 합니다.

▶ 임차인이 있는 경우 이사 가겠다는 확인서, 인감증명서 등 서류 구비해야 합니다.

▶ 가까운 지역일 경우 기존 주택 처분 계획서 작성해야 합니다.

 

 

 

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